在新西兰是投资新建房划算还是现有住房更划算？
2023年8月21日 08:19
本文来源：NZ每日财经
房地产投资者联合会表示，购买新建房屋的激励措施不足以使其成为一项良好的投资，但其他专家不同意。
新西兰长期以来一直存在住房短缺问题，虽然在大流行期间短缺有所减少，但随着移民的蓬勃发展，供应已开始下降。
为了鼓励投资者购买新房而不是现有住房，并帮助增加住房存量，新西兰政府免除了新建房屋的利息扣除规则，该规则于 2021 年推出。
这意味着购买新房的投资者可以从收入税中扣除出租房产的抵押贷款利息。
相比之下，对 2021 年 3 月之前购买的现有房产进行扣除的能力将在四年内逐步取消。
新建房屋所需的首付也较低，因为储备银行的贷款价值比 (LVR) 允许投资者仅为新建房屋支付 20% 的首付，而现有房屋需要支付 35% 的首付。
自 2021 年以来，购买新建房屋的投资者数量因此有所增加。
根据 CoreLogic 的分析，贷款买房投资者中购买新建建筑的比例从 2020 年的 25% 增加到目前的 31% 左右。
报告还显示，所有新建筑成交量中贷款投资者购买的比例已从约 21% 上升至约 26%。2012 年，这一比例仅为 8%。
与此同时，现金投资者在新建房屋购买中所占的份额为 15%，而在现有房屋购买中所占的份额则攀升至 15%。
CoreLogic 首席房地产经济学家 Kelvin Davidson 表示，这些数据显示了新建住房激励措施对抵押贷款投资者购买时产生的影响。
“现金投资者并不真正关心扣除额，因此新建房屋的吸引力较小。相反，他们可能会青睐现有房产，以获得更便宜或翻新的潜力。”
但传统上，许多投资者并不热衷于新建建筑，宁愿不买它们。
房地产投资者联合会副主席 Peter Lewis 表示，原因是所有这些数字加起来很少时候真的能管用，因为赚取的租金收入往往无法超过持房成本。
他说，如果有人以目前 7% 左右的利率购买价值 90 万纽币的新建建筑，他们每年将需要支付大约 56,000 纽币的贷款。
“加上地税、保险和一些额外费用，这个数字将接近 60,000 纽币。他们每周可以获得 600 至 700 纽币的租金，每年 31,200 至 36,400 纽币，所以他们一定会赔钱。”
他说，虽然现有房屋的数字可能也差不多，但成功的投资者并不只是购买普通房屋，以平均租金租出去，然后等待金条从天而降。
“他们可能以很好的价格买下，经常在房产需要改进或改建和翻新的情况下增加租金收入和价值。”
“购买该房产并纠正其中的任何问题后，他们就会获得丰厚的回报。”Lewis 说，新建建筑是不可能做到这一点的，因此通常只能给投资者带来持续的现金损失。
“尽管有税收设置，新建筑现在不会也不能吸引聪明的投资者或任何有基本算术能力的人。”
Opes Partners 房地产经济学家 Ed McKnight 并不认为投资新建住宅而不是现有住宅就意味着某人是不成功的投资者。
他表示，有两种不同的策略在发挥作用，但购买现有房产并对其进行大力翻新是一种积极的策略，需要时间和经验才能做好。
“这一策略有很多好处，包括增加现金流，以及拥有更多土地，可以提供分割等机会。”
“一些投资者在这方面非常成功，但他们往往别无选择。”但McKnight 表示，其他投资者希望采取更为被动的策略，因为他们时间紧迫，或者没有技能或意愿进行翻修。
“他们承认这是一种权衡，而且没有能力翻新和增加现金流，但他们愿意等待房产升值。”他说，新建激励措施对许多买家产生了影响，在现行税收制度下，最糟糕的策略是购买现有房产，然后在不进行改进的情况下将其出租。
“重要的是要承认投资和积累财富的方式有很多种，而且人们想做不同的事情。人们需要找出最适合他们的方法，以及如何做好。”
投资者对新建房屋持谨慎态度的其他原因包括更高的购买成本和更低的收益率、购买楼花的风险和建造时间，以及对漏水房屋的持续担忧。
Nick Gentle 是一家全国性的投资者买家代理机构 iFindProperty 的法人之一，他已经听到了所有这些声音，他表示最大的阻碍因素是成本和潜在风险的问题。
他说，投资者有不同的动机，如果有人是现金流驱动的，那么新建房通常不会有吸引力。
“你可以购买一套破旧、过时的现有房屋，进行翻新，增加价值并增加现金流，而这片土地可能提供更多的空间。新建筑没有这样的优势。”
“但很多投资者并不是现金流驱动的，而且大多数投资者实际上并没有进入并增值，因为这很难。”有一些新建筑提供了更高的收益，包括双钥匙公寓、受学生欢迎的专门建造的共享生活空间以及CBD的“鞋盒”公寓。
“越来越多的新建建筑是联排别墅或公寓，这些可以以较低的价格购买，如果它们位于良好的中心位置，它们可以带来体面的租金。”
“人们倾向于租用有卧室的房产就够了，而不是后院。”Gentle 表示，还值得注意的是，利息扣除豁免中新建建筑的定义比许多人想象的要广泛。
新建筑必须是独立的住宅，但不一定要用新材料制成或在现场建造。他说，这意味着现有的房屋可以搬迁到空地，或者搬到已经有另一栋房子的地皮上，这样它就有资格成为新建住宅了。
Harcourts Property Ventures 董事 Mark Honeybone 表示，投资者对新建筑持谨慎态度的许多原因都是老太太的故事。
“人们认为新建的联排别墅和公寓看不到资本收益。价值增长可能不如现有的土地房产那么快或那么多，但增长是存在的。”他说，许多联排别墅和公寓的法人团体结构存在混乱，但大多数都不是租赁产权，法人团体的成本涵盖了保险和维护费用。
“回报率并不总是较低。几年前市场火爆时，新建房屋的收益率往往更高，因为现有房屋的售价很高。”
“现在，情况有点不同了。但新建建筑的维护成本往往要低得多，而且符合当前的建筑标准，而且更温暖、更干燥、更健康。”他说，这使得它们受到更广泛租户的欢迎，也意味着它们的租金往往比类似规模的现有房产更高。
“新建房产所附带的激励措施对年轻投资者来说意义重大，因为 LVR 意味着他们可以以较低的首付进入市场。”
“购买价值 85 万纽币的新房，20% 的首付为 17 万纽币，而等价的现房则需要 297,500 纽币的首付。”Honeybone 表示，由于担心开发项目烂尾，现在很难出售新楼花，但竣工后上市的新楼销量很好。
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