新西兰房价仍在下跌，但专业投资者们已经在跃跃欲试准备下场了
2022年12月1日 08:36
本文来源：NZ每日财经
正在下跌房市中寻找机会的专业投资者表示，他们明年“可能会下场找点乐子”。
截至10月的一年中，房价下跌略高于8%，较峰值下跌约12%。按名义价值计算，他们预计将下降约20%，或根据工资调整后略高于32%。
9月，所有销售的20%流向了投资者。根据房地产研究公司Corelogic的数据，这仍低于24%的长期平均水平。
经济学家Tony Alexander表示，他最近对房地产经纪人的调查显示，自上周官方宣布现金利率和储备银行警告经济衰退以来，投资者“纷纷逃离”。
但经验丰富的投资者表示，他们仍然看到机会，而且来年可能会增加。
惠灵顿投资人Steve Goodey表示，他已经根据疲软的房地产市场和不断上升的利率改变了策略。
“我已经停止购买房产进行翻新并立即出售。该策略有点陈旧和过时。我现在正在购买更多新建筑，因为我可以。”他说，在上周，他放弃了购买他已经签约的三处新房产。
他触发了协议中的日落条款，允许开发商或买家在开发进展不充分的情况下退出，并索回他的定金。
“我们已经过了可以期待新建筑在购买到交割之间可以升值的地步。有可能在明年年中我们可以买到比现在更好的交易。这是一个重要的转折点。我从去年买的那些还没有开始的房子中收回了110,000纽币，到明年年中，我可以用它来买一些已经建成的非常便宜的新建筑。”
他说他正在寻找新建房产，因为他们的贷款利息仍可用于减少税收收入，并且贷款价值限制不适用。“它的现金流可能不会是正的，甚至不会是中性的，但它将是全新的。尽管我住在惠灵顿，但我现在仍可能会在奥克兰购买，因为奥克兰将最先醒来。”他说，一些已经致力于土地开发的开发商明年可能会遇到麻烦。
他说，已经清理并准备好地基的地块一旦开发，每处房产的售价可能会比高峰期低约100,000纽币。
“其中一些人手上还有100块地，上面仍然有原来的老房子，老太太还住在里面。他们要么已经交割要么承诺购买，他们必须交割或者损失定金。他们不能只是继续拿着地什么也不干，因为他们会撑不下去的。他们必须真的开发它们。”
“其中一些开发商可能有点冒汗。OCR上升，利率现在为7%，测试利率为8.5% - 如果明年初测试利率为9.5%，很多去年已经买了期房的人再去银行将会得到‘实际上，不！我们不能借给你这笔钱’的回复，测试利率将作用在整个贷款投资组合中。”
“那些人会说‘我支付了80,000纽币，但它的价值现在低于我当时签约时的价值，即使我真的能交割我也会赔钱，所以算你们倒霉，我要毁约’。到那时，如果你准备好现金，你可能可以用600,000纽币买到去年价值800,000纽币的房产。”他说，那些可以“反周期”并在其他人不买的时候买的人可以“找点乐子”。
“你不想对此表现出掠夺性或下流，但如果你准备好了，你就能看到它的到来。”
年轻的投资者Riyaan Mohamed说他在25岁时已经购买了四处房产，现在他的投资组合已扩大到10处，其中一处仍有待交割。
他说他并不担心利率上升，因为这是一个可以买到更便宜的价格时期。
去年年底，他以45万纽币和53万纽币的价格在基督城购买了两处房产，今年又以大约70万纽币的价格购买了两套房产。
《一年买20套出租房》一书的作者Graeme Fowler表示，他一直坚持买入并持有的策略。
“这意味着用大约20%的定金购买并长期持有房产，”他说。“我也做了很多交易以及翻新和再次出售。在过去25年中，此类交易类型的交易已有数百起。”他说，他在书中写到的20套房产原本打算成为最终会还清并提供收入的整体投资组合的一部分。
“然而，由于住宅投资存在太多不确定性，包括利率和政府变化，我的计划现在已经改变。所以现在我的计划是在几年内卖掉这20套房产，还清我的住宅和商业房产的所有抵押贷款，然后就没有债务了。届时我仍将拥有大约25套住宅物业以及价值约1500万的商业物业，我在过去三年中一直更加关注这些物业。”
“在支付地税、保险和物业管理费后，商业和住宅物业的收入（截至今天）每月将超过100,000纽币。然后我可能会考虑购买更多的商业地产，但不太可能再购买住宅地产。”
另一位投资者Matthew Ryan表示，他仍在购买，但正在寻找能够提供更好现金流的房产。
以前他可能会考虑收益率为5%或6%的房产，而现在他想要8%或9%。
收益率是衡量租金收入与购买价格的比值。“投资者之间有一句古老的格言，即现金为王，目前的口号是现金流为王。银行越来越多地不仅关注资产，而且关注可以从资产中获得的金额。所有投资者都在购买比以前更高的收益率。”他说，政府阻止投资者对现有房产的利息可抵扣性让投资者望而却步。
他说，如果国家党赢得下一次选举并扭转局面，将吸引更多投资者重返市场。“我总是在市场上的时间比时机更重要。我现在正在买入，但它很可能会下跌——除非你需要兑现，否则这一切都无关紧要。人们总是倾向于说‘我现在不买，市场应该会变得更糟’。但没有人知道市场的底部在哪里。这有什么有意义呢，你现在就应该跳上船去。”
ASB首席经济学家Nick Tuffley表示，当利率明显见顶时，投资者通常可能会更有信心，并同意明年的选举结果将是另一个潜在因素。
“这段价格下跌的时期确实为那些准备好冒险与普遍谨慎和焦虑背道而驰的人创造了一些机会。你确实看到，有时在这些低迷时期，拥有大量财力的人可以将这些情况视为一个很好的买入机会。”
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